HCP Focus-rahaston salkkuun tehtiin yhtiövaihdos vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Myimme salkusta pois kaikkien aikojen pisimmän omistuksen, Amazonin. Se oli rahastossa yli vuosikymmenen, rahaston alusta asti.
Katsomme Amazonin kypsyneen yhtiönä niin, että sen houkuttelevimman kasvupotentiaalin aika on jäänyt taakse. ”Winner-takes-it-all” (voittaja vie kaiken) teema on oleellinen osa HCP Focus-rahaston strategiaa. Viime vuosina myös sääntelijät ovat heränneet erityisesti teknologiayhtiöiden ylivallan ongelmallisuuteen, joka nousee samasta teemasta. Tämä on tuonut uusia riskejä kaikkein isokokoisimpiin teknologiayhtiöihin, joihin myös Amazon lukeutuu.
Rahaston uusi salkkuyhtiö on myös oman alueensa ylivoimainen markkinajohtaja. Siinäkin toteutuu ajatus siitä, että voittaja vie kaiken. Se on kooltaan huomattavasti Amazonia pienempi ja kasvun kiitorataa on edessä enemmän. Seuraavaksi esittelemme tämän mielenkiintoisen alustayhtiön UK:sta.
Nopeimmin suomalainen sijoittaja pääsee kiinni siitä mitä Rightmove tekee miettimällä Etuovi ja Oikotie palveluita. Rightmove tarjoaa palveluita vuokravälityksen ja asuntokauppojen osapuolille. Yhtiöllä on murskaava 85% markkinaosuus UK:ssa.
Rightmoven portaalista löytyy tarjontaa niin vuokra-asunnoille, omistusasunnoille ja liikekiinteistöille, kuten myös nykyään UK:n lisäksi monen muunkin maan osalta. Lisäksi palvelusta löytyy tietoa asuntomarkkinoiden tilasta ja trendeistä. Yhtiön ylläpitämä House Price Index on UK:n tarkin ennakoiva asuntohintojen indikaattori. Oman asunnon hinta-arvioinnin voi myös tehdä palvelun kautta, sekä hakea asuntolainaa.
Yhtiön voidaan sanoa olevan yksi UK:n asuntomarkkinoiden keskeisistä elementeistä, jonne lähes jokainen britti suuntaa etsiessään uutta kohdetta tai laittaessa omaa asuntoa vuokralle. Rightmove on onnistunut ottamaan itselleen parhaan paikan alalta onnistuneella brändäyksellä, olemalla yksi ensimmäisistä toimijoista ja jatkuvalla tuotteiden kehittämisellä.
Rightmoven asiakkaat maksavat sille tilausmaksuja, jotka ovat yhtiön pääasiallinen tulonlähde. Erityisesti kiinteistövälitysyhtiöt ovat sen tärkeitä asiakkaita. Rightmove veloittaa myös lisänäkyvyydestä, myy mainostilaa portaaliin, myy keräämäänsä asuntomarkkinatietoa välittäjille, vakuutusyhtiöille, asuntolainoittajille ja paikallisille viranomaisille, sekä saa palkkion sen kautta täytetyistä asuntolainahakemuksista ja järjestetyistä asunnon hinta-arvioista.
Yhtiön liikevaihdon jakautuminen. Lähde: Annual Report 2022
Lähes kolme neljäsosaa Rightmoven liikevaihdosta kertyy kiinteistövälittäjiltä. Yhtiön toiseksi suurin segmentti on New Homes, joka käytännössä tarkoittaa asuntojen uudistuotantoa. Aiemmin asuntomarkkinan käydessä kuumana rakennuttajat pystyivät myymään uudet kohteet nopeasti ilman apua. Hiljentynyt markkina onkin saanut viime aikoina uudiskohteiden kehittäjät turvautumaan yhä kasvavissa määrin Rightmoven apuun, kun kohteille tarvitaan laajempaa näkyvyyttä edesauttamaan myyntiä, joka ennen tapahtui kuin itsestään.
Rightmoven liiketoiminta ei ole samalla tavalla suhdanneherkkää kuin asuntomarkkinat. Välittäjällä voi mennä hiljaisena aikana heikommin, mutta listalla olevista asunnoista tulee silti maksaa Rightmovelle, jos niitä haluaa pitää esillä. Koska Rightmove on ylivoimainen markkinajohtaja, ei ole oikein muuta vaihtoehtoakaan. Itse asiassa mitä isompi myymättömien ja vuokraamattomien inventaario välittäjillä on, sen parempi Rightmovelle. Toisaalta markkinoiden vetäessä korkea inventaarion vaihtuvuus on myös hyväksi. Vasta tilanteen mennessä niin pahaksi, että välittäjiä kellahtaa kumoon, alkaa asuntomarkkinan tila heijastumaan Rightmoveen isommin vähentyvinä asiakkuuksina.
Rightmoven kuvaus yhtiön verkostovaikutuksista
Rightmove on verkostovaikutuksista hyötyvä alustayhtiö. Siinä mielessä sen liiketoiminta on yksinkertaista ymmärtää. Mitä enemmän alustalla on maksavia käyttäjiä ja mitä enemmän niiltä saa maksuja kerättyä, sen parempi Rightmovelle. Molempien kasvaessa samanaikaisesti on vaikutus ekspotentiaalinen.
Agency + New Home segmenttien mainostajien keskimääräinen kuukausimaksu
Agency + New Home segmenttien maksavien asiakkaiden määrä
Yhtiön maksavien asiakkuuksien määrissä ei ole viime vuosina tapahtunut kummoista kehitystä. Se on pysynyt varsin vakaana. Sen sijaan veloitettavien kuukausimaksujen osalta on tapahtunut huomattavaa edistystä. Yhtiö on kyennyt tiristämään keskimääräisiä kuukausiveloituksia yli 30% ylöspäin viimeisen neljän vuoden aikana. Viime vuonna keskimääräinen asiakas maksoi 1314 puntaa Rightmovelle kuukaudessa.
Yhtiön kilpailuedusta kertoo paljon se, että vaikka monet välittäjät pitävät Rightmoven kuukausiveloitusta korkeana ja siitä koituvaa nurinaa on luettavissa internetin syövereissä, on yhtiö kyennyt lähes vuosi toisensa jälkeen systemaattisesti korottamaan alustan maksuja. Lähinnä koronavuosi 2020 näkyy poikkeuksena, joka vahvistaa säännön. Tuolloin yhtiö antoi alennuksia kiinteistövälittäjille pitääkseen pienemmistäkin asiakkuuksista kiinni.
Rightmove on taloudellisesti vahva yhtiö. Se on velaton. Yhtiöllä on kova kyky tuottaa runsaita kassaeriä liiketoiminnallaan, jota selittää sen bisnesmalli. Marginaalit ovat kovat, joka heijastuu myös yhtiön taseeseen.
Pelkästään yhtiön verkostovaikutukset tai hyvä liiketoimintamalli ei ole peruste HCP Focus-rahaston sijoituspäätökselle. Jotta yhtiö kykenee hyödyntämään näitä, tarvitaan alle myös kasvavia megatrendejä, jotka mahdollistavat lopulta tuloksekkaan kasvun. Megatrendeillä ”ratsastaminen” antaa myös luonnollista myötätuulta liiketoimintaan ja tekee lähestulkoon kaikesta aavistuksen helpompaa, kuin laskevan auringon toimialoilla.
Ilmiselvin megatrendi Rightmoven tapauksessa on digitalisaatio. Digitalisoituminen on auttanut Rightmovea saavuttamaan suosionsa vuokra- ja asuntomarkkinoilla. Nykyään yli 95% kotien etsijöistä käyttää kiinteistöportaaleja ja hyvästä syystä: internetin kiinteistövälittäjät ovat tuoneet kiinteistövälityksen kuluja huomattavasti alas. Portaalit tekevät myös itselle sopivien asumisvaihtoehtojen etsimisestä ja hakemisesta sekä tehokkaampaa, että helpompaa. Digitalisoitumisen ansiosta kiinteistöportaalit löytyvät nykyään myös jokaisen taskusta – mobiililaitteesta. Rightmovellakin on oma mobiilisovellus, jota yhtiö kehittää aktiivisesti. Itse asiassa yli 70% alustan kävijöistä oli viime vuonna Rightmoven applikaatio tai mobiilioptimoidun sivun käyttäjiä.
Toinen vahva megatrendi on urbanisaatio ja demografian vaihdos. Ihmisten halu muuttaa kaupunkeihin auttaa Rightmoven kaltaisia kiinteistöportaaleja kasvattamaan asiakaskuntaa, kun kilpailu keskitetyllä alueella kiristyy ja kiinteistöportaalien hyöty kasvaa samassa yhteydessä. Yhä useampi asuu nykyisin yksin ja väestön rakenne on ikääntymässä, tehden kaupunkiasumisesta sekä yksiöiden hankkimisesta halutumpaa. Tämä on osittain johtanut vuokramarkkinoiden kasvuun, josta kiinteistöportaalit hyötyvät suuresti.
Koko Rightmoven henkilöstö omistaa yhtiön osakkeita. Jos tarkkoja ollaan, niin yli 99% henkilöstöstä on yhtiön omistajia. Rightmove otti käyttöön joulukuussa 2022 SIP (Share Intensive Plan) palkitsemismallin, jonka yhteydessä jokainen työntekijä sai 500 yhtiön osaketta. Jokaisen yhtiön työntekijän on mahdollista liittyä SIP:iin.
Sen lisäksi Rightmovella on käytössä SAYE (Save As You Earn Scheme – Sharesave) niminen vapaaehtoinen malli henkilöstön sitouttamiseksi. Nimensä mukaisesti työntekijän on tässä mallissa mahdollista säästää omasta palkasta yhtiön optioihin, jotka oikeuttavat hankkimaan osakkeita jopa 20% alle sen hetkisen markkinahinnan, joka on ollut työntekijän liityttyä malliin. Optioita on pidettävä vähintään kolme vuotta, jonka jälkeen osakkeet voi myydä ja maksaa niistä verot. Jos optioita pitää yli viisi vuotta voi osakkeet myydä verovapaasti. Jokainen yhtiön työntekijä on oikeutettu liittymään säästömalliin. Vuoden 2022 lopussa yli 68% Rightmoven henkilöstöstä säästi omasta palkasta SAYE:en.
Pidämme Rightmoven tavasta ottaa työntekijät osaksi yhtiön omistajia. Se muistuttaa myös meidän HCP:n toimintamallia, jossa jokainen vakituinen työntekijä on myös osakas. Sitoutunut, motivoitunut ja tyytyväinen henkilöstö on tärkeä osa yhtiön menestystä. Henkilöstön tyytyväisyysmittauksen mukaan 87% työntekijöistä on sitä mieltä, että Rightmove on erinomainen paikka työskennellä.
Rightmove sai maaliskuussa uuden toimitusjohtajan. Edellinen toimitusjohtaja, Peter Brooks-Johnson, työskenteli Rightmovella 17 vuoden ajan. Peter toimi COO:na vuodesta 2013 ja toimitusjohtajana viimeiset kuusi vuotta.
Uusi toimitusjohtaja, Johan Svanström, tuli kiinteistöalan ulkopuolelta. Ennen Rightmovelle siirtymistä tämä ruotsalainen työskenteli EQT Partners sijoitusyhtiössä ja hänellä on pitkä kokemus Expedialta, jossa vastasi mm. Hotels.com brändistä. Svanströmillä on hyvää kokemusta eri yhtiöiden hallitustyöskentelystä ja hän on istunut esimerkiksi Woltin hallituksessa ja nyt Rightmoven.
Expedialla Svanström oli yhtiön ensimmäisiä työntekijöitä Aasiassa, jossa hän johti yrityksen toimintojen perustamista mantereelle. Hän liittyi Expediaan McDonald’s:n jälkeen, jossa johti useita menestyksekkäitä isoja projekteja yrityksen digitaalisen innovaation ryhmässä, ja oli aiemmin ollut toimitusjohtajana ja johtotehtävissä useissa telekommunikaatio- ja internet-startupeissa. Johanilla on useita vuosia kokemusta julkisen ja yksityisen teknologiayrityksen hallituksen jäsenenä useissa maissa.
Suhtaudumme HCP Focus-salkunhoitotiimissä toimitusjohtajavaihdokseen myönteisesti. Uskomme, että Johan kykenee uudistamaan ja kehittämään Rightmovea raikkailla näkemyksillä teknologiasektorilta ja digitalisaation parista. Tulevat vuodet luonnollisesti näyttävät kuinka hyvin hän tehtävässä onnistuu, mutta mielestämme tausta on erinomainen ja uskottava, jotta kaikki eväät siihen ovat olemassa.
Mikään osakesijoitus ei ole riskitön, eikä Rightmove ole siinä poikkeus. Vaikka pidämme yhtiöstä ja näemme sen tulevaisuuden valoisana voi moni asia mennä silti mönkään. Rightmoveenkin liittyy selviä tunnistettavia riskejä, joita pidämme silmällä.
Ensinnäkin, vaikka Rightmove on ryhtynyt tarjoamaan palveluitaan myös muualle Eurooppaan, Yhdysvaltoihin, Turkkiin ja Thaimaahan on yhtiö hyvin riippuvainen nykyisellään UK:sta. Se millainen taloustilanne UK:ssa on vaikuttaa kuluttajien luottamukseen ja käyttäytymiseen, joka heijastuu kaupankäyntimääriin ja siten myös lopulta yhtiöön. Vaikka uskomme yhtiön liiketoiminnan sietävän muutoksia UK:n kiinteistömarkkinoilla kohtuu hyvin, niin ei se missään nimessä ole immuuni sille.
Kiinteistömarkkinapaikoilla on kilpailua keskenään. Alalle tulon esteet ovat alhaiset ja katteet hyvät, joka voi houkutella uusia innovatiivisia toimijoita tai kiristää kilpailua jo toimivien alustojen osalta. Rightmoven ylivoimaisesti suurin etu on tässä selvä markkinajohtajuus. Vaikka muilla alustoilla voi olla veristä kilpailua keskenään, on Rightmoven alustalla lähes pakko olla, koska suurin osa kuluttajista suuntaa juuri sinne. Markkinajohtajuuden menettämisellä olisi kauaskantoisia vaikutuksia lähtien ihan yhtiön hinnoittelukyvystä.
Teknologian nopea muutos voi vaikuttaa Rightmoveen. Yhtiön on panostettava tuotekehitykseen ja otettava käyttöön uusia teknologioita pysyäkseen kilpailukykyisenä. Kuluttajien tapa hakea tietoa voi olla tulevaisuudessa erilainen ja alan liiketoimintamalli voi muuttua. Disruptiivinen toimija voi yllättävän nopeasti nakertaa Rightmoven liiketoiminnan, jos yhtiö ei kykene pysymään aallon harjalla.
Yhtiön liiketoiminnasta johtuen se on hyvin riippuvainen erilaisista IT-järjestelmistä ja tietoturvasta. Kyberhyökkäykset voivat tehdä alustan käyttökelvottomaksi ja tietomurto voi vaarantaa käyttäjien turvallisuuden. Pahimmillaan tietoturvan pettäminen voi johtaa täydelliseen luottamuksen menettämiseen yhtiötä kohtaan, joka voisi tuoda sen liiketoiminnan alas hyvinkin nopeasti. Rightmoven on pystyttävä pitämään sen alusta ja taustajärjestelmät toimintakykyisenä, mikä vaatii jatkuvia investointeja.
Yhtiön menestys on riippuvainen oikeanlaisesta osaavasta henkilöstöstä. Tässä yhtiö on ryhdistäytynyt erinomaisesti viimeisen vuoden aikana ja nykyisellään lienee yksi sen pienemmistä riskeistä. Mikäli osakekurssi sukeltaa ja sitouttamisen välineet lakkaavat toimimasta on Rightmoven kyettävä reagoimaan pitääkseen osaavasta henkilökunnasta kiinni. Mahdolliset sisäiset ongelmat, kuten jos henkilöstön vaihtuvuus kasvaisi huomattavasti tai tapahtuisi hallinnollisia virheitä, olisi niillä kaikilla vaikutusta yhtiön liiketoimintaan.
Näiden lisäksi on luonnollisesti olemassa myös lukuisia ennalta tunnistamattomia riskejä, jotka voivat odottamattomasti vaikuttaa yhtiöön.
Rightmove on UK:n ylivoimaisesti johtava asuntomarkkinoiden alustayhtiö. Se hyötyy verkostovaikutuksista ja tekee hyvää tulosta korkealla katteella. Yhtiö on velaton ja sen henkilöstö on sitoutettu vahvasti toimintaan. Uusi toimitusjohtaja voi parhaimmillaan toimia katalyyttinä yhtiön uudistumiselle. Liiketoiminnalle myötätuulta antavat erityisesti digitalisaation ja urbanisaation sekä demografian vaihdoksen megatrendit. Yhtiön arvostuksen osalta tukeudumme HCP Focus-rahaston salkunhoitotiimissä paljolti EVA-malliin, joka tukee myös sijoituspäätöstä.
Tällainen yhtiö on Rightmove, tuorein HCP Focus-rahaston tulokas.
Pasi Havia
HCP Focus-rahaston salkunhoitaja
